2020年4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点相关工作的通知》，这标志着中国市场期待已久的公募reits试点正式拉开帷幕。实际上，自2007年以来，国内对reits便开始了相关探索，形成了一些类reits的实践，不过还不是真正的reits。
7月18日，国务院发展研究中心reits课题组组长，汇力基金董事长，中房集团、幸福人寿原董事长孟晓苏在清华大学五道口云讲堂中表示，多年基础设施建设和租赁房建设形成了地方政府的大量不动产资产，同时也形成了严重的债务负担，推动reits可先从政府公共资产起步。
一、reits具有四大特点
2007年以来，reits开始在国内得到探索，也形成了一些类reits的实践，比如abs、cmbs、cbn等金融产品，但这些并非真正的reits，“它们不是权益型产品，只是债务型产品，募集方式不是公募，而是受到很大限制的私募，流通交易很不方便。”孟晓苏表示。
根据rcreit（reits研究中心）的统计，截至2020年7月18日，国内共发行75只类reits产品，规模合计1518.99亿元。
reits到底是什么？在孟晓苏看来，可以用一句话概括，即“不动产收益权进入资本市场流通”。
纵观各国与各地的reits法规，reits有四个基本特点：
一是“按期分红”，年收益率要求达到6%或以上，而且要定期向投资人分配，分配的收益比例不低于90%~95%，而且年年都要分配，不能留下不分；
二是“上市流通”，reits证券可以进入资本市场流通兑现，既有交易的便利，还有增值的空间，因为不动产是长期增值的，持有者除每年分配红利外，还有不动产增值的预期，所以reits的长线收益率普遍很高；
三是“免税优惠”，因为绝大部分收益都分配给了投资人，投资人在获取分配后要缴税，因此政府对reits基金本身要免除公司税，而只向管理人征税，这样就可避免重复征税；
四是“限制开发”，reits基金严格限制资金投向新项目开发，只能用于收购与持有收租的物业，规定只有10%~20%比例的资金可以用于完善项目，如果reits要扩大管理规模，要向投资人另行募集资金。
孟晓苏表示，正是因为这样的严格管控，使reits成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。
孟晓苏介绍，近三十年来，全世界reits产品的平均年化收益率是10%，其中有“按年分红、资产增值、股票溢价”三个组成部分。美国reits的年化收益率更是达到12.2%。
它的收益率不仅跑赢了通胀，而且比理财、债券、股票等的年化收益率都要高。对于投资人来说，reits是值得长期持有的优质金融产品。
二、从政府公共资产起步推动我国reits
从2008年开始我国扩大基础设施建设规模，取得很大建设成果。但由于缺乏直接融资手段，使得地方政府负债率大幅度提高。
不过孟晓苏指出，地方政府负债率虽然高，但中国地方性债务70%以上是用于基础设施建设，是有资产保证的。这就为转向reits等直接融资方式准备好了基础资产条件，通过reits可以把这些地方债转化为资本品。
“用reits持有政府的公共资产是应对中国金融风险的重要手段。”在孟晓苏看来，reits首先应当进入政府的公共资产，包括租赁房、基础设施等。“目前政府基础设施建设无法出卖，只能够靠多年经营慢慢收回收益，期间会占用大量地方政府和有关企业债务，reits能够使基础设施实现由社会资金持有。”
我国第二季度gdp同比增速3.2%，实体经济已经回正，但同时依旧面对着国际疫情泛滥和世界经济下滑风险加剧，不稳定、不确定因素仍在。孟晓苏认为，此时要积极推进政府公共资产证券化，减轻政府债务负担，特别是引入reits。
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点相关工作的通知》指出，reits能“有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展”，同时划定了reits进入的重点行业，包括“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。
这些资产转化为社会资金持有，并不需要新的增量，这些资金仍然是存在于这些项目之中的，只不过过去是以借款的方式存在，今后转化为直接融资，就是以权益性的方式存在。
此外，孟晓苏认为在reits推进中应当注意两个方面。“首先要规范资产评估，我们缺乏reits工具，在原来的评估体系之下，收益率显得不高。评估规范之后，可以反映正常的资产价值，收益率能够有一定程度的提高。”
“第二个方面是精选优质资产，在庞大的基础设施和相关的资产之中，要先把优质资产拿出来，推动reits试点成功，今后再进一步把其他资产加工成优质资产。”
三、推动商业地产reits
reits对于房地产市场的发展意义非同寻常。
孟晓苏表示：“房地产业仍然是中国经济增长的最大引擎，中央已经明确多次强调，要因城施策，稳地价稳房价稳预期，要促进房地产市场平稳健康发展。”
他认为中国有着商业地产能够为reits提供广阔的市场和大量优质资产，这些资产的reits业务未来一定会在中国开展。
“但现在试点还没有，我们需要一步一步走，从基础设施也即主要是政府持有的公共资产起步，让中国能够有reits，让真正的reits落地中国，然后再加快扩大。”
“我们今后一定要推行商业地产的reits应用。”孟晓苏最后表示。
